Jeżeli rozważasz zakup nieruchomości na licytacji od komornika w toku prowadzonego przez niego postępowania egzekucyjnego przeciwko dotychczasowemu właścicielowi takiej nieruchomości i zastanawiasz się, co się stanie z istniejącymi obciążeniami na tej nieruchomości, to ten artykuł jest dla Ciebie.
Zawierając typową umowę sprzedaży nieruchomości kupujący w zamian za zapłatę umówionej ceny staje się nowym właścicielem nieruchomości i ma prawo żądania od sprzedającego wydania mu nieruchomości. Jednocześnie kupujący musi pamiętać, aby zbadać stan prawny nieruchomości przed jej zakupem, w tym przede wszystkim by sprawdzić, czy dla nabywanej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta oraz zapoznać się z jej treścią. Jest to konieczne, ponieważ kupując nieruchomość od sprzedającego nabywa się ją w takim stanie prawnym, jaki istnieje w dniu zawarcia umowy. Tym samym prawa obciążające nieruchomość pozostają w mocy pomimo zawarcia umowy sprzedaży. Mowa tutaj w szczególności o hipotekach ustanowionych na nieruchomości oraz o obciążających nieruchomość innych prawach rzeczowych, w tym służebnościach, a także o umowach najmu i dzierżawy.
W tym kontekście interesująca może okazać się perspektywa zakupu nieruchomości w drodze licytacji komorniczej prowadzonej w toku postępowania egzekucyjnego wobec dotychczasowego właściciela tej nieruchomości. Jak bowiem wynika z treści art. 1000 § 1 kodeksu postępowania cywilnego „z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji”. Wskazuje się, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.
Można więc pokusić się o stwierdzenie, że co do zasady w wyniku zakupu nieruchomości w drodze licytacji komorniczej obciążenia prawne ustanowione na takiej nieruchomości wygasają. Mowa tutaj w szczególności o hipotekach obciążających nabywaną nieruchomość i to zarówno hipotekach umownych, jak również hipotekach przymusowych, które powstają przez dokonanie wpisu do księgi wieczystej, nie zaś z mocy ustawy.
Od tej zasady występuje jednak kilka wyjątków. W szczególności pomimo skutecznej sprzedaży nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:
- Prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; (w tym np. opłata prze kształceniowa),
- Służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia,
- Służebność przesyłu.
Pomimo zakupu nieruchomości w toku licytacji komorniczej pozostają w mocy użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika o ile są one ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru dokumentów, albo jeżeli nie są ujawnione w ten sposób, lecz zostały zgłoszone do komornika prowadzącego postępowanie egzekucyjne najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji. Znajduje to zastosowanie, gdy tym prawom przysługuje pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona, albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.
Ponadto w odniesieniu do spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu ciążących na nieruchomości nabywanej w drodze licytacji komorniczej, prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu, albo we własność domu jednorodzinnego.
Co więcej, na wniosek właściciela nieruchomości władnącej (często nieruchomości sąsiadującej z nabywaną nieruchomością), zgłoszony komornikowi najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, sąd może zarządzić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.
Wreszcie z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca nieruchomości wstępuje na miejsce dotychczasowego właściciela w prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy tej nieruchomości.
Należy też zwrócić uwagę na szczególny przypadek, o którym mowa w art. 1037 § 3 KPC zgodnie z którym „Wierzyciel, któremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy samego prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów następuje na wniosek wierzyciela”. Mamy tutaj do czynienia ze szczególnym przykładem hipoteki, która powstaje z mocy ustawy, a jak już wiemy prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy pozostają w mocy pomimo uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
Podsumowując wskazuje się, że kupując nieruchomość w drodze licytacji komorniczej znaczna część praw obciążających tę nieruchomość wygasa, niemniej od tej zasady istnieje kilka ważnych wyjątków, których uwzględnienie jest konieczne celem dokonania oceny o opłacalności dokonania zakupu.
